El precio del alquiler, desbocado en este momento, ¿nos llevará a una nueva burbuja?

En la imagen, varios edificios de viviendas.

Muchos recordarán con aprensión la burbuja inmobiliaria que comenzó en 1997. Se infló gradualmente hasta el 2007, para estallar en nuestras caras y generar graves consecuencias sociales, económicas y ecológicas. Por ejemplo, entre el 2008 y el 2013, una porción significativa de nuestra población no tuvo acceso a una vivienda propia, incluso en régimen de alquiler. ¿Qué se puede esperar del reciente incremento acelerado de precios de viviendas?

Pues, primero de todo, cabe destacar que no es una burbuja en el mismo sentido que la anterior. No está afectando a todo el país, sino a las grandes metrópolis como Madrid o Barcelona. La Comunidad de Madrid en particular prevé que el precio de los hogares suba un 10,2% este año y 11,5% el siguiente. En total, en los últimos seis años el incremento ha sido del 63%, situando los precios en niveles tan sólo un 2,4% menores respecto a los del 2007. Mientras tanto, en Cataluña se registra un incremento de 51,6% acumulado desde 2013. Estas dos comunidades están muy por encima de la media nacional, que para el 2019 habrá sufrido un incremento de 34,3%.

A diferencia de la burbuja anterior, algunos expertos no creen que ahora se produzca un desplome tras alcanzar estos precios tan elevados.

A pesar de todo esto, según un estudio de la gestora de activos de Blackstone, una de las mayores propietarias de vivienda en alquiler de España, la compraventa de vivienda libre seguirá aumentando en los próximos años, aunque estiman que este crecimiento será más moderado. Y la creciente demanda supondría un incremento paralelo a los precios de las viviendas.

Otros expertos, como Beatriz Toribio, directora de estudios del portal inmobiliario Fotocasa, y Ramón Riera, presidente de la sucursal española de Fiabci, sostienen que los incrementos de precios son simplemente un “rebote” después de la crisis. Toribio insiste en que se darán sobre todo en “los principales núcleos económicos, turísticos y demográficos”. Riera señala que en estos núcleos habría un déficit de oferta a causa de la reducción de obra nueva, y que la demanda tira por la mejora del empleo, con la tasa de paro reducida hasta el 15% a finales de este año y al 13% del siguiente según los analistas de Bankinter.

Sin embargo, estos mismos analistas advierten que “los actuales incrementos de los precios parecen poco sostenibles y deberían comenzar a moderarse durante 2019”. El estudio de Blackstone sugiere que las compraventas de vivienda principal será de 566.000 unidades este año, el 2,5% más que en el 2017, y que se moderará ligeramente a lo largo de los próximos dos años, con un aumento de 2,47% en 2019 (hasta 580.000 contratos) y 2,41% en 2020, llegando a 594.000.

El efecto colateral de estas subidas de precio de la vivienda en grandes ciudades es el precio del alquiler, desbocado en este momento mientras los sueldos no suben acorde a estos incrementos. Como consecuencia, muchos inquilinos temen el mobbing inmobiliario, un fenómeno en el cual los caseros presionan a los arrendatarios a que abandonen sus pisos para obtener alquileres más sustanciosos.

Por ello, se están tomando medidas para mitigar el encarecimiento de los alquileres. Con la regulación estricta de los pisos para alquiler turístico y el establecimiento “temporal y excepcional” de topes para las rentas, los ayuntamientos y comunidades autónomas podrán controlar hasta cierto punto el problema en las zonas tensionadas con incrementos más abusivos. A su vez, se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos, ampliando la duración de los contratos de alquiler de tres a cinco años, y estableciendo fianzas máximas equivalentes a dos mensualidades.

Así las cosas, muchos propietarios y caseros pueden estar encantados con la “recuperación”. Pero no será extraño que muchos otros futuros compradores empiecen a soñar con una nueva crisis que reviente la nueva burbuja de golpe y baje los precios. Nunca llueve a gusto de todos.

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